【仙台市】不動産売買のご相談なら！売却の流れや査定の依頼方法

ここでは、不動産を売却する際の流れについて解説します。

1．不動産会社に相談

不動産を売却するといっても、状況は様々です。築浅の物件の場合もあれば古い物件もあり、住宅ローンが残っているなど売主に関する状況もそれぞれ違います。まずは不動産会社に状況を相談して、最適な売却方法を検討しましょう。

2．物件の確認・査定

不動産売買はまず査定が必要になります。しかし、査定を依頼したからといってその不動産会社で売却を行わなければならないわけではありません。複数の不動産会社に査定を依頼し、比較・検討することが大切です。売却を迷っている方も査定は可能です。

査定にも種類があり、不動産を直接確認する訪問査定のほかに、メールや電話でも可能な簡易査定があります。売却を決めた場合には訪問査定が必要ですが、迷っている段階であれば簡易査定で問題ありません。

3．媒介契約の締結

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ内容が異なります。十分に説明を聞き、それぞれのメリットとデメリットを確認してから媒介契約を結びましょう。

4．売却活動

売却のための活動は不動産会社が行います。インターネットや紙媒体への広告や、顧客への紹介など様々な方法で売却活動が行われます。売主は売却活動を行いませんが、購入希望者が見つかった場合の内覧対応は必要です。内覧では家の中の様々な場所を見せなければならないので、住みながら売却を行う場合には早めに準備をしておきましょう。

5．売買契約

購入希望者と価格交渉を経て、お互いに合意すると売買契約を結びます。契約に必要な書類があれば、事前に準備しておきましょう。

6．決済・引き渡し

住宅ローンの残債がある場合には完済手続きを済ませ、抵当権の抹消や公共料金の清算など必要な手続きを済ませてから引き渡しを行います。鍵の引き渡しと同時に、残代金の決済が行われます。

不動産を売却する場合は、購入希望者が現れなければ取り引きが進まないので、決まったペースで進むわけではありません。

一般的には、売却を決めてから実際に引き渡すまでの期間は3か月～半年程度といわれています。不動産売買の流れに合わせて、どのような期間で進んでいくのかを見てみましょう。

不動産会社に売却の相談をしてから媒介契約を結ぶまでの期間は、2週間～1か月ほどです。毎日対応が可能な方と、多忙で休日でなければ対応できない方とでは必要とする期間に大きく違いが出ます。また、どの不動産会社で売却するかを迷った場合にも、時間がかかってしまうでしょう。

売却活動を始めてから条件交渉を始めるまでの期間は、1か月～3か月ほどが一般的です。1か月もかからずに購入希望者が現れる場合もあれば、何年もかかってしまう場合もあります。

売買契約から引き渡しまでは、2週間～1か月ほどかかる場合が多いです。

しかし、この期間はあくまで目安であり、不動産の種類や条件によっても異なります。

どの程度で売却を完了できるか気になる場合は、不動産会社に相談しましょう。また、売却したい時期が決まっている場合は、できるだけ早めに売却活動を始められるようにしましょう。

不動産査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2つの方法があります。それぞれの査定について見てみましょう。

簡易査定

簡易査定とは机上査定とも呼ばれ、実際の物件を見ることなく行う査定です。不動産会社が電話やメールで受け取った情報をもとに、立地や広さ、築年数などから査定金額を算出します。物件の状態や周辺の状況を見ないで査定を行うので精度は下がりますが、まだ売却を迷っている段階など参考程度に価格を知りたい場合におすすめの方法です。

訪問査定

訪問査定とは詳細査定とも呼ばれ、査定する物件に訪問して、物件の状態や周辺の環境などを確認して行う査定です。まずは簡易査定を行ったうえで現地に足を運びます。訪問査定ではかなり細かい部分まで査定の対象となっていて、最寄り駅から物件までの街灯の有無や、学校や病院、商業施設の有無なども査定に影響します。実際に物件を見て査定を行うので、簡易査定よりも精度が上がります。確実に売却する場合は、訪問査定が必要です。

気をつけなければならないことは、訪問査定であっても査定金額は絶対的な価格ではなく「売れそうな価格」の見積りです。査定で提示された金額で売却できるとは限りません。長期間にわたって購入希望者が見つからない場合には、価格を下げることになるでしょう。また、購入希望者が現れても、価格交渉が行われて価格が下がることも考えられます。

不動産の査定金額を算出するには、3種類の方法があります。

取引事例比較法

対象の物件と、実際にあった売買取引の事例を比較して、物件の価値を算出する方法です。主にマンションの査定で使用されます。どの物件を比較対象にするかによって査定額に違いが出てしまう方法なので、地元に精通した不動産会社に査定を依頼することが大切です。しかし、地元に詳しい不動産会社であっても、不動産売買が活発ではない地域では、どうしても精度が下がりがちです。

原価法

現在の時点で、売却予定の物件を新築で購入した場合の価格から、築年数に応じた減価修正を行って査定額を出す方法です。主に一戸建ての査定で使用されます。

収益還元法

物件を活用した場合の収益をもとにして、査定額を算出する方法です。主に投資用マンションなど投資目的の不動産の査定に使われる方法です。収益還元法にはさらに直接還元法とDCF法という2つの算出方法があります。DCF法は計算式が複雑なので、一般的には直接還元法が使われる傾向にあります。

また、土地の査定は、路線価・地価公示・取引事例などを参考に行います。

立地条件や接道方向などによっても価格は変わります。

ご紹介したように、不動産の査定には様々な方法があります。

どの方法で計算するかによっても査定額は異なりますが、どの不動産会社に依頼するかによっても査定額が異なります。複数の不動産会社に査定を依頼したり、一括査定サイトを使用したりして、適切な査定を行う不動産会社を探しましょう。