【仙台市】不動産査定もお気軽に！相続成功のコツやマンションの相続について

相続不動産査定には3つの方法があります。それぞれの査定方法を一つずつ見てみましょう。

自分で査定する

公的価格をもとに自分で計算して、不動産の時価を算出することができます。手間や費用をかけることなく、すぐに算出できることがメリットです。

自分で計算する場合には、固定資産税評価額や相続税路線価をもとに算出します。しかし、これらは課税額を決めるために定められているもので、固定資産税評価額については時価のおよそ7割、相続税路線価については時価のおよそ8割となるよう定められています。算出するには「固定資産税評価額÷70％」「相続税路線価÷80％」すればおおよその時価がわかります。

売却しようと思ったときに、必ずしもその価格で売却できるわけではないため、その点は把握しておきましょう。

不動産鑑定士に依頼する

不動産鑑定士に鑑定評価を依頼する方法もあります。不動産鑑定評価書は、裁判所にも提出できる公的な書類です。しかし、不動産鑑定士に依頼する場合は有料なので、相続人の誰がその費用を負担するのかで揉めることもあるため、注意が必要です。また、こちらも鑑定評価額で売却できるわけではないということを覚えておきましょう。

不動産会社に不動産査定を依頼する

不動産会社に不動産査定を依頼する方法もあります。不動産査定の場合、まずは自分で査定する場合と同じように、固定資産税評価額や相続税路線価による査定も行われます。不動産売買を取り扱っているプロによる査定のため、不動産の取引価格についてはもっとも信頼できる査定方法でしょう。不動産査定は無料で依頼できますが、鑑定評価書のような公的な書類として活用することはできません。

不動産相続では、気をつけなければならないポイントがいくつかあります。

以下でご紹介するので、ぜひチェックしてみてください。

土地のみの相続

土地を分割して相続する場合には、そのときの土地の価格に注意しなければなりません。土地の価格は一定ではなく常に変動しているので、相続時には平等に分割できていたとしても、値上がりする可能性もあります。分割協議をする際には、将来の価格変動についても話し合っておきましょう。

戸建ての相続

戸建ての相続では、相続人が別の住宅を所有している場合、相続物件が空き家になってしまうことがあります。空き家になる場合には、特定空き家に指定されるケースがあるため注意が必要です。特定空き家に指定されてしまうと小規模住宅用地特例の対象外となるので、固定資産税が約6倍も高くなります。住む人がいない場合は、早めに売却するなどの対策を取りましょう。

マンションの相続

マンションの相続は、住む予定がない場合には賃貸に出して家賃収入を得ることが可能です。しかし、築年数が古い場合は、入居希望者が見つかりにくいので気をつけましょう。リフォームをして賃貸に出すか、売却することも検討してみてください。活用方法は不動産会社に相談することをおすすめします。

査定のタイミング

相続不動産は、なるべく早い時期に査定を依頼することが大切です。相続から3年以内（正確には被相続人の死亡日から3年10ヶ月以内）に売却した場合には取得加算が発生し、相続額を加算できるのです。また、期間のほか必ず相続税を支払っていることも条件です。できるだけ多くの相続金を受け取りたいと考えるなら、素早い行動をしましょう。

かかった費用は記録しておく

相続人が複数いて相続不動産を売却する場合には、売却するためにかかる費用は記録しておかなければなりません。不動産売却で代表して売却費用を払う場合に損をしてしまうからです。売却を依頼した不動産会社への仲介手数料など、売却にかかった費用はすべて記録しておきましょう。

マンションを相続した場合には、3つの手続きが必要です。一つずつ見ていきましょう。

各所への連絡

• マンションの管理組合
• 電気・ガス・水道など
• 故人に住宅ローンの残債がある場合には、借りている金融機関

基本的には、上記への連絡が必要です。マンションを相続して1か月以内に連絡をしましょう。支払いが関係しているので、連絡が遅くなれば余分な出費が増えてしまうこともあります。また、滞納があれば相続税が控除されることもあるので、行政手続きを行う前に確認しましょう。

住宅ローンに残債があっても、ほとんどの場合は支払わなくて済みます。金融機関で住宅ローンを組む際には、団体信用生命保険の加入が必須となっているケースがほとんどです。住宅ローンの名義人が亡くなると、保険から残債が支払われるのです。しかし、金融機関で手続きを行う必要があるので、忘れないようにしましょう。

相続税の申告

相続税が発生する場合には、被相続人が亡くなったことを知った翌日から10カ月以内に、税務署に対して相続税の申告を行わなければなりません。申告や相続税の納付が遅れた場合には延滞税がかかるので、期限までに申告をしましょう。

相続税申告書は、国税庁のホームページからダウンロードできます。相続税は納付書が届くことはないので、忘れないように納めてください。納付書は郵送されませんが、税務署で受け取ることができます。そのまま税務署で納めるか、納付書を使用して銀行や郵便局、コンビニエンスストアなどで支払うことも可能です。また、相続税はクレジットカードで支払うこともでき、その際は納付書が不要になります。

相続登記

相続した不動産の名義変更を、法務局に申請する必要があります。相続登記に期限は定められていませんが、マンションの相続が決まったら早めの対応をするのがおすすめです。登記申請書は、法務局のホームページからダウンロードできます。

また、相続登記の申請と同時に「登録免許税」を納付します。登記申請書の記入など、書類の準備には複雑な手順が多いため、司法書士や行政書士に相談する方法もあります。

相続手続きには登録免許税がかかります。相続の場合の登録免許税は不動産評価額の0.4％で、不動産取得税は非課税となります。不動産評価額は、固定資産評価証明書に記載されている金額です。

また、基本的にマンションでも戸建てでも、不動産を相続した場合は相続税の支払いが必要になります。しかし、これは必須ではなく、マンションを相続しても相続税が発生しないケースもあります。

マンションの相続時評価額が基礎控除額を下回っている場合には、相続税が発生しないのです。この場合は、相続税の申告も必要ありません。

基礎控除額の算出方法は、「3,000万円＋（法定相続人の人数×600万円）」です。